大規模修繕工事の実施直前になって、修繕積立金が不足することが判明しました。いままで管理会社に任せっぱなしで、私たちが確認していなかったことも悪かったのですが、改善策を相談しても、修繕積立金を大幅に値上げするか、一時金を徴収するしかないという回答しかありません。理事会メンバーからは、現在の管理会社に対する不信感が募っています。
一方、管理会社を変えたからといって不足する修繕積立金が増える訳ではないし、さらにお金がかかるのではないかという意見も出ています。役員の意見もバラバラの状態ですが、事態を前向きに改善して大規模修繕工事を実施するために考えられることはありますか？
修繕積立金不足の発覚から、管理会社変更のご相談をいただく事例が数多くあります。修繕積立金は、新築当初は低めに設定されていることもあります。そのため、大規模修繕工事間近になって、修繕積立金の増額改定がなされるケースがありますが、本来、3年～5年などの一定周期で長期修繕計画の見直しが予定されているのが大半ですから、早い段階から、段階的な値上げ案を検討しておけば、皆様の不安解消に繋がったと思われます。
今回のような状況の場合、建物・設備の劣化状況等を把握し、そもそも工事が必要なのか、必要であれば工事の範囲や内容、また工事金額が適正なのかなどを精査する必要があります。具体的な検討作業を行うにあたっては、客観的・専門的な視点が必要となるため専門家を起用することをお勧めしています。
私たちは、一級建築士事務所登録を有していることから、管理組合の立場に立ったコンサルタント業務や、工事監理業務をご提供することが可能です。当然ながら、これらの検討と平行して、毎月発生する各種メンテナンス費用等、管理組合の収支状況を再検証することも必要です。
間近に迫った大規模修繕工事に対し資金不足を少しでも解消する必要があります。
まずは管理組合の収支を見直し、修繕工事費用を捻出する方法が無いかを検証しますが、同時に今の管理会社へ管理委託契約内容の見直しを打診します。場合によっては管理会社変更を見据えて検討することも必要です。
※詳しくは「管理会社変更の流れ」をご参照ください。
前述のとおり、大規模修繕工事を計画するにあたっては、工事の設計・工事監理を行うコンサルタントを公募・見積比較を経て選定することをお勧めしています。
その後、コンサルタントを中心に建物・設備の劣化状況等を把握し、工事の必要性を検討することになります。
工事の必要があると判断した場合は、工事範囲や内容等の設計・仕様書を作成し、管理組合で検討します。
工事内容が決定したら、施工業者を選定する作業に入りますが、その際、管理組合内外から公募等により広く募集し、競争入札や公開プレゼンテーションにより施工業者を決定します。
私たちの対応を評価いただき、管理会社変更のうえ、提案仕様に基づく支出項目と修繕工事の内容および費用の見直しという両面の改善を同時に行った結果、想定よりも少ない負担で資産価値を維持できる見込みが立ちました。
また、修繕工事の検討にあたり、単に劣化部分の修繕のみならず、照明のLED化を実現するなど、将来的なコスト削減も見据えた改良工事にも着手する目処が立ったことから、資産価値の向上にも期待しています。
投資型マンションの合意形成の支援
外部にお住まいのオーナーが多く、合意形成が難しいとのことから、いままで大規模修繕工事を先延ばしにしていたマンションからお問い合わせを受けました。現地調査をしてみると、歩道に面する外壁やバルコニーの劣化が激しく、このまま放置していると通行人に危険が及ぶ可能性すらあることが判明しました。 通常の総会資料に加え、劣化部位の写真等を多用した資料をご用意。皆様にマンションの現状を理解いただいたことで、無事総会での承認を得ることができ、必要な大規模修繕工事を実施することができました。
定期的な技術者点検により小さな問題も未然に対応
建物や設備に関しては技術者による定期点検を行うことで、小さなひび割れやクラックの発見など、コンクリート躯体の状態を常にチェックすることができます。こうした日々の点検により、大がかりな修繕になってしまう前に未然に対応できる場合もあります。
西日本
東日本
