大規模修繕工事の資金不足が判明!

お客様のお悩み

大規模修繕工事の実施3年前になって、修繕積立金が不足することが判明しました。
いままで管理会社に任せっぱなしで、私たちが確認していなかったことも悪かったのですが、管理会社に改善策を相談しても、修繕積立金を大幅に値上げするか、一時金を徴収するしかないという回答しかありません。

理事会メンバーからは、現在の管理会社に対する不信感が募っています。
一方、管理会社を変えたからといって不足する修繕積立金が増える訳ではないし、さらにお金がかかるのではないかという意見も出ています。
理事会の意見もバラバラの状態ですが、事態を前向きに改善して大規模修繕工事を実施するために考えられることはありますか?

お悩みPOINT
  • 修繕積立金の不足
  • 現在の管理会社への不信感
  • 管理会社変更に関する作業が面倒なのではないか
  • そもそもの問題、修繕積立金不足が解消できるのかわからない
ご相談いただいたマンションの情報
所在地 東京都
戸数 150戸
築年数 9年
~あなたのマンションに合わせてよりよい道をご提案します!~

解決ポイント

修繕積立金不足の発覚から、管理会社変更のご相談をいただく事例が数多くあります。
修繕積立金は、新築当初は低めに設定されていることもあります。そのため、大規模修繕工事間近になって、管理会社が修繕積立金の増額改定を提案してくるというケースがありますが、本来、3年~5年などの一定周期で長期修繕計画の見直しが予定されているのが大半ですから、早い段階から、徐々に段階的な値上げをしておけば負担軽減に繋がったと思われます。
しかしながら、今回のような状況に陥った場合は、建物・設備の劣化状況等を把握し、そもそも工事が必要なのか、必要であれば工事の範囲や内容、また工事金額が適正なのかなどを精査する必要があります。
このような具体的な作業を行うにあたっては、客観的・専門的な視点と検討が必要となるため専門家を起用することをお勧めしています。
なお、当社では、一級建築士事務所登録を有していることから、管理組合の立場に立ったコンサルタントとして工事監理業務をご提供することが可能です。

当然ながら、これらの検討と平行して、毎月発生する各種メンテナンス費用等、管理組合の収支状況を再検証することも必要です。

POINT

①管理組合収支の改善

間近に迫った大規模修繕工事に対し資金が不足している状況を解決する必要があります。
先ずは管理組合の収支を見直し、修繕工事費用を捻出する方法が無いかを検証しますが、ここで管理会社へ管理委託契約内容の見直しを打診します。
また、今の管理会社との信頼関係が構築できていない状況であれば、管理会社変更を見据えて検討することも必要です。
※詳しくは「管理会社変更の流れ」をご参照ください。

②大規模修繕工事の進め方

前述のとおり、大規模修繕工事を計画するにあたっては、工事の設計・工事監理を行うコンサルタントを公募・見積比較を経て選定することをお勧めしています。
その後、コンサルタントを中心に建物・設備の劣化状況等を把握し、工事の必要性を検討することになります。
工事の必要があると判断した場合は、コンサルタントにて工事範囲や内容等の設計・仕様書を作成し、管理組合で検討します。
工事内容が決定したら、施工業者を選定する作業に入りますが、その際、管理組合内外から公募等により広く募集し、競争入札や公開プレゼンテーションにより施工業者を決定します。

結果

当社の対応をご評価いただき、管理会社変更の上、提案仕様に基づく支出項目の見直しと修繕工事の適正な内容及び費用での検討という両面の改善を同時に行った結果、大きな負担もなく資産価値を維持できる見込みが立ちました。

また、修繕工事の検討にあたり、単に劣化部分の修繕のみならず、照明のLED化を実現するなど、将来的なコスト削減も見据えた改良工事にも着手する目処が立ったことから、資産価値の向上にも期待しています。

お客様の声

大規模修繕工事の項目の一つひとつの内容と数字を、専門家の立場から見直してくださったことで、管理組合でいますぐ必要な工事と、まだ必要ではない工事の区別と判断を行うことができました。

工事自体の内容を再検証した結果、劣化状況はさほど進んでいませんでしたが、足場を架ける大規模修繕工事と同じタイミングで実施することで、将来的にコスト削減に繋がる項目が見つかるなど、私たちだけでは気付かない点まで指摘してもらったこともさすが専門家だなと思いました。

また、工事とは別の問題として、電気料金の値上がりによる管理費収支の状況が気になっていたのですが、大規模修繕工事に合せて照明のLED化に着手したことで、設備を更新しただけでなく、電気料金の削減にも繋げる事ができたことも、居住者の大きな満足とスムーズな合意形成に繋がったと思っています。

フロント担当者の声

修繕積立金不足は、どこのマンション様でも深刻な問題です。誰の目でみてもわかるように、まず根本的な問題点をクリアにし、その解決方法をさまざまなパターンでご提案して、管理組合様にお選びいただくのが最善の方法です。

マンションを維持管理するために長期的な視点で見ておくためにも長期修繕計画の作成・見直しを行って様々なプランをご提案しました。 末永くお付き合いができるよう管理会社として、住民の皆様の将来にわたる負担軽減を見据えた提案など、今後も提案力をもって管理組合運営に携わっていきたいと思います。

その他事例:個々の物件に応じた最適な解決策をご提案!

投資型マンションの合意形成の支援

外部にお住まいのオーナーが多く、合意形成が難しいとのことから、いままで大規模修繕工事を先延ばしにしていたマンションからお問合せを受けました。
現地調査をしてみると、歩道に面する外壁やバルコニーの劣化が激しく、このまま放置していると通行人に危険が及ぶ可能性すらあることが判明しました。 通常の総会資料に加え、劣化部位の写真等を多用した資料をご用意。皆様にマンションの現状を理解いただいたことで、無事総会での承認を得ることができ、必要な大規模修繕工事を実施することができました。

定期的な技術者点検により小さな問題も未然に対応

建物や設備に関しては技術者による定期点検を行うことで、小さなひび割れやクラックの発見など、コンクリート躯体の状態を常にチェックすることができます。こうした日々の点検により、大がかりな修繕になってしまう前に未然に対応できる場合もあります。